Долевое участие в строительстве

Опубликовано: 01.11.2017

Договор инвестирования в строительстве.

В процессе возведения объекта недвижимого имущества, застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются договорами.

1. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в частности и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Целью совместной деятельности является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а создание имущества "для себя", следовательно стороной договора может быть любое лицо - физическое и юридическое (с учетом специальной правоспособности). Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончании строительства товарищи подписывают документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяют долю каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на определенную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.

Опасности долевого участия в строительстве

2. Договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Наибольшее распространение такие договоры получили при строительстве многоквартирных жилых домов, и инвесторами, как правило, являются граждане. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договоров, но существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Данные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки разных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в конкретные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора определяется следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. Важно, что хотя название договора - о долевом участии в строительстве - предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, должно указываться, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта - квартиры, нежилого помещения и т.д. - и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) либо это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно, так и более общими фразами, без детализации.

067 Изменение правил долевого строительства

Полезные статьи

Интересное